房地產財務管理論文代發表

　　房地產行業作為資金密集型的高風險行業,近年來在我國得到了迅猛發展,已經成為當前投資的一個重要領域。下文是小編為大家整理的關於的範文，歡迎大家閱讀參考!

　　篇1

　　淺析房地產財務動態管理模式

　　摘要：近些年來，房地產業得到了迅速的發展，其發展在很大程度上帶動了國民經濟的發展，但房地產行業是有較高的風險性，想要在競爭日益激烈的市場中長期立足，同時要獲得良好的經濟效益，就要科學控制成本，這樣， 實行財務動態管理模式是一種必然的選擇。本文首先概述了財務動態管理的基本概念，然後分析了我國房地產行業管理的現狀和存在的具體問題，針對這些問題，論述了實行財務動態管理的必然性和可行性，最後提出了房地產業構建財務動態管理模式的具體步驟，以供參考。

　　關鍵詞：房地產;財務動態管理;模式

　　房地產所處的經濟地位非常重要，而且在現實中也存在著一些列的財務問題，針對這些具體的情況，在房地產行業實行財務動態管理，從而提高抗風險能力是勢在必行的。出於對房地產投資的目的考慮，站在財務管理的角度，目的就是使得開發專案經濟價值實現最大化。因此，必須藉助一種有效的方法來提高專案的經濟價值，這種方法就是財務動態管理系統。

　　一、財務動態管理的基本概念

　　財務動態管理是財務管理方式的一種，它是在管理中通過對結果進行模擬，從而改進目前的財務管理措施和方法，它的主要特點是預測性，該種管理方式主要通過動態化的管理指標和提前設定好的管理工具和財務分析方式來實現財務的管理，分析研究企業財務在某種因素制約下的具體發展狀況。

　　二、房地產的財務管理現狀

　　房地產行業和普通的投資專案相比，具有開發週期長、投資大以及過程複雜等特點。在這種情況下，財務管理中也要求有準確的投資分析以及成本控制能力。目前很多房地產開發企業由於對本行業瞭解的不夠透徹，對相關專案沒有實行有效的財務管理和成本控制，進而出現了一系列的財務問題，對房地產業的發展產生了嚴重的影響。

　　1.缺乏財務預算管理意識

　　一些房地產企業在進行開發的專案管理時，沒有結合實際作出相應的財務預算，沒有在專案的各個環節進行精細的財務分析，就沒有辦法準確預測出專案的利潤，對單個專案成本指標的預算和和落實就更談不上了。在這種情況下，很可能導致企業進行資金管理時的盲目性，在很大程度上就影響了專案的經濟效益。

　　2.部門之間資訊溝通不暢

　　通常情況下，房地產進行財務管理時，都需要大量的基礎財務資料，而這些資料都來源於企業內部的各個職能部門。有些房地產企業領導會片面的認為成本管理只是財務部門的工作，而認識不到各個部門之間的相互配合，最終導致財務部門沒有辦法收集到所需的相關材料，就沒有辦法在真正意義上進行成 本核算和管理。

　　3.趕工期而忽略成本

　　由於房地產行業的競爭越來越激烈，有時候又面臨著回收資金的壓力，一些房地產公司趕工期的情況時有發生。為了節省時間，有時候設計還沒有完成就進行招標，這樣一味地追求速度而忽略了管理與控制，會對日後施工過程中進行有效的成本控制起到一定的負面影響。

　　三、實行財務動態管理的必要性和可行性

　　1.必要性

　　隨著房地產行業的競爭越來越激烈，想要在市場中長期立足，必須採取低成本戰略和差異化戰略，前者主要是對企業進行有效的成本控制設法把成本降到最低;而在實施差異化戰略時，必須具有持續的創新能力，要能夠不斷自我超越並超越競爭對手，而在房地產行業內，任何一項創新，都不可能永久持續，都有被競爭對手模仿的可能性，因此，在房地產行業，要做到真正的持續創新是非常困難的。房地產企業想要在激烈的競爭市場中長期生存發展，提高自身的競爭力，就必須實施低成本戰略，通過對企業進行有效的財務管理和控制，使企業的運營成本降到最低。而傳統的財務滿足不了現在的需求，在某種程度上已經適應不了現代房地產開發專案的運作，所以在房地產企業內部實施財務動態管理是發展的必然趨勢。

　　2.可行性

　　隨著資訊的發展和資訊的全球化，財務管理的資訊化也是一種發展趨勢，當然，房地產行業也一樣。要實現財務動態管理，房地產企業就要引進能迅速處理財務資訊和進行資料運算的工具，這就要結合實際情況開發財務軟體。財務軟體的使用，可以促進房地產企業財務管理的資訊化，企業的管理者就可以獲得經過處理的財務資訊，這樣就不用經過繁瑣的計算，就節省了勞動了，也就是降低了人工成本。同時，財務動態管理系統具有相當強的資料處理能力，可以對相關資訊進行處理，企業從而綜合把握各種資訊，就會避免由於對某些資料的忽略而導致決策失誤。

　　四、構建財務動態管理模式

　　1.構建的原理

　　房地產企業的財務動態管理模式的構建，是一個較為系統的工程。在構建之前，要有明確的設計原理，就是依據財務動態管理的定義，站在對財務資料的處理和反饋的角度，將其構建成為一個能夠真實反映各個專案資金運作情況的平臺，房地產企業可以根據不同市場環境的變化對目標資金進行模擬，並將財務動態指標和目標值進行比較，將比較的結果反饋給系統，企業的相關管理者在進行決策時可以以此作為參考。

　　2.構建思路

　　不同的企業，資金的運作情況也各不相同，房地產企業要根據其資金具體的使用特點，制定切合實際的財務動態管理系統控制流程。在財務動態管理系統中，所有產生成本的專案和環節，都可以在系統中顯示出來，這樣的話，房地產企業如果實行財務動態管理，其財務控制水平將會上升到一個新的高度。房地產企業實行財務動態管理，不但可以提高企業內部的成本控制水平，為企業創造更多的利潤，而且可以預測企業資金的運作情況，有利於房地產企業做到合理資源優化配置。

　　3.系統設計

　　進行管理模式設計是房地產財務動態管理的關鍵所在，要根據實際需要，建立適合企業自身發展的財務動態管理平臺，使得企業各部門的財務管理都在一個系統中進行。房地產企業財務動態管理系統，主要有四個環節。

　　***1***需求分析。依據企業實際的戰略目標和財務管理目標，針對所要解決的主要問題，對系統所要實現的主要功能進行確定，科學合理的設計功能模組。一般情況下，房地產企業實施財務動態管理的主要目標就是為了實現財務管理的資訊化，資訊化包括對財務資訊的彙總、調整、查閱、分析以及進行結果的預算等，同時還包括對房地產企業專案財務執行的具體狀況進行及時的資訊反饋、進行統計分析和綜合評估等工作。而房地產企業設計財務動態管理系統的前提是進行有效的分析。

　　***2***設定系統模組。在確定了房地產企業財務動態管理系統的功能之後，就需要設定財務動態管理系統模組。一般情況下，房地產企業的財務動態管理主要包括的模組有：基礎資訊、成本控制、可行性分析以及企業績效的評估。

　　***3***財務動態管理系統的執行。只有在財務動態管理系統正式執行後，房地產企業才能實現有效的財務管理。系統的主要組成有：前期的準備工作、財務成本的計算以及各個環節之間的配合。想要從根本上提高房地產企業的財務管理水平，必須使財務動態管理系統在房地產企業中被合理有效的應用，才能實現資源優化配置，使得企業的經濟效益不斷提高。

　　***4***系統的整合管理。在這個階段，要對系統的各個模組進行整合，使其形成完整並互相協調。

　　五、結束語

　　雖然房地產業發展較為迅速，但房地產行業是有較高的風險性，而且房地產的開發專案一般週期都比較長，而且成本比較多，由於一些經濟環境的影響和房地產企業自身財務管理的一些漏洞，很有可能導致成本失控現象的發生，想要在競爭日益激烈的市場中長期立足，同時要獲得良好的經濟效益，就要科學控制成本，採用財務動態管理模式將會是一種明智的選擇，在某種程度上就可以避免此類問題的發生，通過對專案各個環節進行實時化的監控，在最大程度上降低成本的消耗，可以提高資金的安全性，達到控制成本的目的，從而提高企業的社會和經濟效益，保障房地產業持續健康穩定的發展。

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　　篇2

　　淺探房地產企業財務風險管理

　　摘 要 房地產業具有投資大、風險高、週期長等諸多特點,但由於其對國民經濟有重大影響,因此加強對房地產企業的財務風險管理具有重要意義。全文首先介紹了房地產企業的財務風險及其產生的原因。隨後從償債風險、盈利風險、融資風險、營運風險等四個方面闡述瞭如何對房地產企業的財務風險進行管理和控制。

　　關鍵詞 房地產企業 財務風險 管理控制

　　房地產行業有著典型的高投資、高風險、高收益的特點,而且伴隨著近期國家的巨集觀調控,房產市場萎縮,市場觀望氣氛加強,這大大增加了房產企業的財務風險。鑑於房地產產業在國民經濟中的重要地位,其面臨的財務風險,不僅對企業本身有重大影響,還對資本市場、經濟和社會穩定有重大影響。因此有效的評價和防範財務風險,提升房地產企業財務風險管理水平有重大意義。

　　一、房地產企業的財務風險及其產生的原因

　　財務風險是財務成果和財務狀況的風險,它包括了籌資風險在內的所有由不確定事項給企業帶來的可能損失及其損失程度,如投資風險、資本運營風險、收益分配風險等。由於房地產企業涉及面廣,影響較大,在當前巨集觀調控下,財務風險表面上體現為籌資風險,但是更多的體現在投資風險和資本運營風險方面。房地產企業產生財務風險的原因在於:

　　***1***房地產的週期性特點。房地產與國家的巨集觀經濟發展密不可分,且同樣有復甦與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條、再發展等幾個階段。特別是在蕭條階段,房產交易量、價格下降,新開發建設規模收縮等情況,給房地產投資者造成較大的財務風險。

　　***2***法律、政策環境。房地產對國民經濟有重大影響,不可避免的受到國家巨集觀政策調控。如近期國家通過對房地產企業的融資渠道、資金使用進行了嚴格監管,提高購房者首付比率等,都增大了企業的財務風險。

　　***3***自身經營特點。房地產開發專案具有開發過程複雜、週期長、涉及部門和環節多的特點。從土地獲得、規劃審批、市場調研、投資決策、建設施工,到銷售推廣、物業管理等開發過程,涉及多家合作單位,並接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監督。一旦某個環節出現問題都會對產品質量、竣工日期、銷售情況產生不良影響。此外,房產企業的財務風險還可能因為利率風險、市場供求關係、企業資金結構不合理、財務管理水平、決策的風險意識所引起。

　　二、房地產企業財務風險管理體系構建

　　***一***償債風險管理

　　償債風險指企業由於無法償還各種債務而使企業面臨的財務風險。儘管房產新政規定房產企業的自付資金不得低於35%,但是由於歷史積累借款較多,因此房地產企業的償債風險一直較大。

　　***1***加強資本結構的控制。由於房地產行業利潤可觀,眾多房地產企業自進行借款時通常都對償債風險予以忽略,一旦利率提高或市場交易量下降,這種不穩定的資本結構必然帶來較大的財務風險。房地產企業應根據企業規模、融資環境、未來發展情況經濟形勢等因素確定權益與債務比例。一般融資環境差,財務狀況不穩定,開發規模小,專案市場需求不大,銷售利潤率不高的企業,舉債比例可適當高些,反則反之。一般採用1/3自有資金,1/3銀行貸款,1/3預售資金的資本權益結構比較安全合理。

　　***2***合理搭配債務期限。債務有短期、中期、長期之分,各種期限的債務有不同的風險特點。如長期債務靈活和機動性差但不能按期

　　還本付息的風險。房地產企業建設週期長,合理的舉債方式應以中長期負債為主,短期負債為輔。同時利用利用擔保貸款按揭資金和預售資金能有效改善資本結構和壓力。

　　***3***合理安排償債資金。房產企業借款較多,還款週期一般都較長,合理地安排償債資金可以保證保持企業良好的信貸記錄,還可以避免由於沒有足夠的償債資金面臨巨大的償債風險。合理安排償債資金還需要有周密的銷售計劃和收款計劃。並嚴格監督,按計劃執行。特別是要保證預售及銷售資金的及時收回是非常重要的。

　　***二***盈利風險管理

　　盈利風險指企業不能進行有效的銷售導致企業收入、利潤降低,從而使企業面臨業務萎縮、規模減少甚至倒閉的一種財務風險,其產生的最主要根源是成本的上升或者是收入的減少。對房地產企業而言,規避財務盈利風險應注意:

　　***1***科學定價。在嚴厲的巨集觀調控政策面前,商品房訂價已成為房地產企業財務風險中的一個特別敏感因素。定價過高,可能因為政策以及市場因素造成銷售更加停滯不前,而定價過低則並不是房產企業所期望的,特別是市場觀望氣氛較濃厚的時候。總之,價格變動始終影響著變現能力和速度,只有科學地制定商品房價格才能保證有節奏地銷售和及時回收資金。房地產企業的定價及價格調整策略應綜合分析樓盤的品質、質量、價格彈性、周邊競爭樓盤訂價及購房者心理,進行綜合確定。

　　***2***不斷開拓新市場。房地產行業已經過了“鋼筋混凝土”搭建時代,其附屬產品越來越多,另外二三線城市的房地產仍有較大的發展空間,因此不斷拓展新市場,也是房產企業降低盈利風險的重要手段。縱觀較大的房產企業,都通過全國佈局而獲得較為穩定的盈利能力。

　　從開發的產品上,房產企業需要不斷創新,提高產品附加值。在建設經濟適用房、普通商品住宅、商業寫字樓、別墅、工業廠房、辦公樓時,要根據不同產品,制定不同的開發和附加值增值策略。例如,政府加大經濟適用房的建設對於那些從事房地產中低端產品的企業來說應該是一個很好的機會。在開發區域上,選擇經濟發達地區將面臨較高的成本以及激烈的競爭,選擇經濟欠發達地區將面臨市場小以及發展有限的風險。房產企業需要根據自身特點,綜合佈局,達到分散風險的目的。

　　***3***樹立企業良好形象。良好的企業形象就是產品銷售的“尚方寶劍”。隨著購房者維權意識的提高,以及消費品位的提高,企業的良好形象對於提高商品房的銷售率有很大的促進作用,對提高企業的盈利能力,降低財務風險也有很大的保證。

　　***三***融資風險管理

　　對當前房地產企業而言,最直觀的財務風險莫過於銷售風險和融資風險。由於房產企業的融資渠道相對單一,所以面臨巨集觀調控時,他們的融資風險被無形放大。規避企業融資風險可以運用以下幾種方式:

　　***1***融資決策科學化。融資政策是基於房地產企業整體發展戰略和總體規劃而制定的,並以此來確保企業投資政策和目標的貫徹與實施。首先需要制定正確融資政策。房產企業的投資週期、投資成本都超出一般企業,為此其需要根據投資專案的特點、方式、質量和財務標準,制定與投資相匹配的融資規模、資本配置結構、融資方式及時間進度。其次,控制控制融資質量。即從融資的成本、風險、期限、便利性、穩定性、轉換彈性以及各種附加的約束條款等諸方面制定出明晰的融資規定。

　　***2***發展多元化直接融資。銀行貸款融資是典型的間接融資,也是房產企業最主要的融資手段。在資本市場相對不完善的我國市場,房產企業擴充融資渠道的方式之一就是在滬深股票市場上發行股票,但其對產規模、盈利記錄、公司治理以及產業政策等方面符合要求。有此條件的企業則應注重對股票市場資本的利用。另外,企業還可以採用組合式融資途徑方法,如自有資金+機構投資、自有資金+基金、自有資金+信託計劃及股權融資+銀行貸款等融資組合。

　　***四***營運風險管理

　　營運風險是指由於企業各項資產的週轉變現能力不同而可能導致的財務風險。營運風險管理集中在:

　　***1***營運建設風險。房地產在建設過程中,牽涉到大大小小40多個相關行業,還與國土、規劃、審計、銀行、環保等多個政府部門打交道。這就要求其在土地獲取、規劃審批、建設等過程中,嚴格執行相關國家規定,提高建設質量。因為房地產為一次性產品,如果某個環節出現問題,其對企業帶來的損失是巨大的。

　　***2***制定有效的銷售收款計劃。房產企業收款計劃週期較長,這需要制定行之有效的收款計劃。房地產企業固定資產比例較少,主要表現為暫時未能出售的物業,開發商需要照既定的銷售節奏,即在開發期、開發初期、銷售中期、收益期四個階段完成銷售工作實現資本變現。特別是針對消費者分期付款的資金回收方式,房地產企業應該制定有效的分期收款計劃,以使企業在較短的時間內收到現金,實現變現。

　　***3***合理的資產結構。資產結構是指房地產企業各類資產之間的比例關係,即短期資產與總資產、長期資產與總資產、對外投資與總資產的比率等。對於任何企業而言,如果流動資產比重偏低,會由於總資產週轉速度慢而影響企業的整體效益,另外如果對外投資數額大,必然也因為投資本身的風險疊加而造成更大的風險。房地產企業的流動資產多數是不易變現的房屋建築物,因此加快流動資產週轉率是保持其資產結構合理的關鍵。

　　參考文獻:

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