房地產工程管理方面論文

　　房地產專案是一項施工週期長,技術含量高的綜合性工程,在房地產專案的每一個階段,都必須對其進行嚴格的工程管理。下文是小編為大家整理的關於的範文，歡迎大家閱讀參考!

　　篇1

　　論述房地產企業工程造價管理

　　摘 要:房地產企業如何有效控制工程造價，需要對工程專案實行全過程和全方位的工程造價管理，抓好設計階段工程造價管理、工程材料價格的確定等工作，同時要加大工程招投標的力度，加強工程造價領域計算機的應用，提高預算人員的綜合素質等。本文主要對房地產企業工程造價管理存在的問題與對策進行研究。

　　關鍵詞:房地產企業; 工程造價管理; 前期階段; 施工階段

　　工程造價管理是建設工程管理的重要環節，此項工作的好壞體現出工程技術與經濟管理者的水平，對投資方而言，又決定著一個專案要達到預期投資目標的成敗關鍵。因此怎樣合理控制工程造價，最大限度地把握造價是一名建設管

　　理者必不可少的素質。降低建設工程成本，節約建設資金，以最小的投入，創造最佳的效益，這是建築經濟工作所追求的目標。

　　一、我國房地產企業工程造價管理中存在的問題

　　一 輕視專案前期階段的造價管理工作。長期以來，我們只重視施工階段的工程造價管理工作，造價人員的主要精力放在如何確定工程合同價格，如何確定工程變更價格，以及做好工程決算工作等。在專案決策階段，有些業主為了使

　　專案的立項得到批准，故意少估投資，搞“釣魚工程”。在設計階段，設計人員缺少造價指標約束，設計思想保守。因此，許多新、擴建專案出現的工期拖延長、投資效益差、超“三算”嚴重、工程款拖欠嚴重等現象，在很大程度上都與前期工作有關。

　　二 工程造價管理方式人情式、低專業水平。一方面，由於合同條款的籠統和不嚴密，合同雙方在實施過程中因意見不一致而糾紛不斷，影響工程的順利進行。另一方面，由於目前建築市場還不完全規範，發育也不健全，行政干預時

　　有發生。目前我國的造價諮詢服務檔次不高，絕大多數情況下停留在依據定額進行工程結算。其他方面的開展也非常不理想。其中一個比較重要的原因是: 目前的從業工程造價的人員水平不高，僅僅只是能看得懂圖紙、編制工程概預算。這樣的低專業水平遠遠不適應“能計算工程造價，並能有效地控制造價”的現代工程造價管理的要求。

　　三 輕視或忽略工程造價的風險防範問題。造價諮詢單位的風險主要表現為經濟處罰的風險和榮譽 信譽 損失的風險。自然風險如自然災害、戰爭、叛亂等，這些外界因素一旦發生，難免會給造價單位帶來經濟損失，甚至還會引起

　　人員傷亡。

　　二、房地產企業加強工程造價管理對策

　　一 加強合同管理。

　　在施工管理的過程中，合同管理屬於比較關鍵的一環。有效的合同管理有助於節約成本投資、增加收益。在合同中，對於原材料供應、造價管理及簽證變更都有明確規定，另外也會具體說明竣工結算及工程款項支付的方式。實際上，明確這些內容的目的就是方便造價管控。合同管理應該從雙方談判到保修日結束為止。施工階段的合同管理是造價控制的重點，施工單位要抓好合同管理的攻與守。

　　二健全設計變更審批制度

　　在工程建設過程中，如有必要變更設計方案，應儘量避免其發生在施工階段，以減少成本浪費;發生設計變更總會牽涉到多個環節的工作流程，因此應提早進行設計變更，變更時間越是延後，造成的成本浪費就越嚴重;工程人員應該注意，在充分分析工程量及造價情況，並徵得原設計部門同意後再實施設計變更;實施變更以後，若造價超出工程預算，應該及時將現狀上報至管理部門，切實防止通過變更設計增加設計內容，提高設計標準，提高工程造價的事情發生。

　　三工程專案決策階段的造價控制與管理。

　　這個階段是工程專案全過程造價控制的開始。在這個階段中，主要進行的工作就是提交工程專案建議書，並且進行立項可行性研究，再進行投資預算的編制，最後制定詳細完整的設計任務書。在專案的決策階段進行的任何一項的投資決策，對於整個工程專案的造價控制以及完工交付使用後的效益都起著至關重要的作用。

　　對於工程專案全過程的造價管理是一個決定性的階段。所以要在這個階段做好工程的造價控制就必須首先將專案法人制度落實到位。在整個工程專案的建設過程中，都要在各項資金的運作，以及在債務償還等方面進行嚴格的責任追究制度，將具體的責任落實到人。還要建立與之對應的配套措施，最好由政府主管部門和監理方共同設立監察組，對專案進行嚴格的造價管控。在進行市場分析的時候，要堅持實事求是的原則，儘量防止專案投資決策上的盲目性和風險性，儘量考慮可以增加市場競爭力的工程專案。

　　四工程專案施工階段的造價控制與管理。

　　在進行專案施工的階段，造價管理必須伴隨每一個施工的環節。這個階段，是直接關係著工程專案的最後形成的重要部分，當然，對於工程造價管理來說也是最複雜、最困難和影響因素最多的一個階段。除了其它的建設相關的費用外，大部分的資金都被用於施工的過程中。進行有效的造價管理對於參與施工的各個相關單位來說都是極為重要和有益的。不僅使得業主方降低了成本，也使得施工企業的施工行為得到了有效的規範，提高了工程專案的投資收益。在施工階段的造價控制管理方面，主要的內容有以下幾點:

　　一是在進行施工的組織規劃方面要儘量使其達到最優化組合，從經濟和技術等角度選擇最合理的施工方案。

　　二是如果在施工中間，出現了任何的變故，比如說施工材料的變更或者地質條件的變化、設計變更等等，造價工程師要根據實際的情況，充分了解變化的具體原因，以及對施工造成的影響，及時掌握第一手的資料，對變化造成的費用增加進行嚴格的控制管理，對整體的造價目標也要進行一定的調整，還要出具相關的分析報告給業主方。

　　三是對於施工材料而言，要嚴格對其規格和質量進行控制，並且隨時跟進其使用量和價格的情況。

　　四是資金的使用計劃要合理。不能讓施工的過程中發生資金不足的問題以免導致施工的進度受到影響，必須保證資金的充足，而且也要儘量降低利息，儘量少佔用資金，使得資金的籌措上不至於出現大的問題。

　　五是月報資料的複核問題，施工企業要將月報資料為業主方整理好。

　　五 竣工決算階段對造價的管理。

　　加強工程量的複核工作。工程量是工程造價計算的基礎，審價人員不僅要熟練掌握工程量的計算規則，還應對整個工程的設計和施工過程有系統的認識，精通施工技術。加強對變更費用的審查。特別是變更單價，主要審查其有無錯套、高套，是否符合工程實際。

　　六招投標階段的工程造價控制：

　　①房地產企業想求得發展，必須建立有效的招標機制，從業人員必須具備足夠的知識儲備和行業經驗、過硬的業務素質和較高的技術水準。②多渠道、多途徑的蒐集招標資訊，結合自身實際斟酌篩選，編制標書。標書的編制，要本著認真嚴謹的工作態度，先編制工程造價計算書，準確計算每一個細部環節，避免錯算、漏算或冒算的情況發生。投標人員應根據招標要求及評標標準，結合本單位實際情況來確定一個合理可行的造價，提高中標概率。

　　三、總結

　　建設工程的造價管理工作的優劣，對房地產企業工程專案能否取得良好的經濟效益和社會效益存在著重大的影響。房地產企業工程造價人員要切實完成自己崗位的職責才能對房地產企業工程專案建設的總投資進行有效控制，從而降低工程造價，提高企業的經濟效益。

　　【參考文獻】

　　1.徐大圖.工程建設投資控制[M]. 北京: 北京中國建築工業出版社，2005

　　2.徐蓉，王旭峰.工程造價管理[M].上海:同濟大學出版社，2005

　　篇2

　　試論房地產開發的工程質量管理

　　摘要：房地產開發的工程質量管理貫穿於專案的整個開發運營週期之中，其主要內容包括設計階段的管理、建設階段的管理、物業階段的管理三大部分。對於房地產開發企業而言，做好工程品牌質量是一個樓盤能否獲得成功的先決條件。本文主要闡述在這三大階段管理程序當中人的主觀方面和物的客觀方面對房地產開發的工程質量管理的控制原則和平衡銜接問題，以求對相關的企業和個人能提供積極的參考和有益的建議。

　　關鍵詞：房地產、工程質量、質量管理、工程管理

　　1 設計階段質量管理

　　1.1方案設計階段的質量管理

　　1、設計方案的合理性和先進性是設計質量的基礎。為此一個工程專案的工程質量管理，首先要從方案設計開始控制，方案設計的先天不足，必將給後續的設計與施工帶來無窮的後患。與此同時，方案設計階段的投入的成本最少，而所取的效果卻是最好，所以必須擇優選取設計方案。對於住宅的戶型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地、各項指標、總平佈置、座標高程等方面更加要進行仔細而合理的安排、優化，並能做到創新設計。

　　2、方案對一個專案具有領銜作用，一個成功的設計方案是一個成功的工程專案的開始。只有方案設計的方向選好了，那麼專案的實施也就不會偏離方向，為此，對於方案設計我們必須仔細優化，精益求精。

　　3、做好總平面佈置是方案設計的核心內容，是重點，也是難點。因為一個專案的總平面佈置中所涉及的內容與範圍非常廣泛，對於設計人員的專業知識與設計要求相當的綜合與全面，其中的規劃、消防、人防、配電、配套工程等在此基本明確且原則上已不能再做更改。

　　1.2施工圖設計階段的質量管理

　　1、工程專案的質量目標和質量水平，都需要通過施工圖設計加以延續、加以深化。一個工程專案的設計在技術上是否可行，工藝上是否先進、結構上是否安全、可靠等都將決定工程實體的質量。因此，搞好工程專案的施工圖設計對於控制工程專案的產品質量意義重大。

　　2、精心設計是一個專案工程設計是否科學合理的保證。對於總平面圖各項指標、空間各部位的佈置等必須仔細的逐一核對;對於平面圖、立面圖、剖面圖、結點圖做好自身的設計核對與統一;對於建築、結構、水電、專業設計也必須做好相互的銜接，避免“錯、漏、碰、缺”。

　　3、設計會籤是設計單位內部檢查、稽核一個專案工程設計成果的最重要、最有效的手段。決不能將設計會籤當成只是任務簽字，不管是各專業設計師的橫向會籤，還是上下級的縱向會籤都應該是帶有責任心的簽字。

　　4、國家現行的規範、地方法規及各項行業標準是設計的最低準繩。無論何種結構體系，也不管是多層，還是高層都必須按相關設計要求進行設計，否則將產生嚴重的質量後果。

　　5、杜絕設計單位麻木的“少動腦筋，多放鋼筋”的保守設計。工程設計的目的本身就在於經濟合理，如果只是加大保守係數而不能發揮設計的真正作用，那必然給開發商帶來一定的經濟損失。

　　6、對容易產生後疑症的工程質量通病設計應重點明確其做法，同時可適當提高設計要求。因為在工程設計中事先考慮到工程以往施工過程中的質量通病而進行有針對性的預防所花的成本相對不高，而所能取的成果也必然較好。

　　7、切實做到建築工程總說明相關文字說明和具體做法清楚、先進、實用。建築工程總說明可真謂是“一字千金”，建設方和監理方應及早進入到工程設計圖紙及總說明的稽核過程中，同時相應的做法也儘量的符合當地當時的實際施工藝設計要求的新工藝除外。以免施工中不必要的施工聯絡單的變更，同時也給結算過程帶來不必要的麻煩。

　　2 建設階段質量管理

　　2.1招投標階段的質量管理

　　1、注重建築施工企業的實際成績。招投標相當於一個工程專案施工的開始，選擇一個有實際業績、重合同、講信用的施工企業很重要，切不可談“情”而擇之，否則在工程的施工管理過程中將很難進展。

　　2、建立並積累相關施工企業的資料管理庫。在專案開發過程中對所接觸的施工企業各方面進行考核、對比並建立相應的資料管理庫，為今後的開發建設做好施工企業的單位儲備。

　　3、工程施工合同中明確本工程專案的管理條例。對於每一個工程專案實際情況都有所不同，最好能在招投標過程中、施工合同訂立過程中就清清楚楚的明確相關的專案工程管理規定，這也就要在工程開發過程中對所存在的問題進行反思，從而做到有效事前控制，以便在工程施工時可以按相關要求進行執行。

　　2.2施工階段的質量管理

　　1、認真做好工程前階段的工程管理。開始決定一切!一個好的開始只要堅持，那麼就會有一個好的結果。

　　2、提高管理者、作業者的質量意識。因為只有人的主觀思想上重視了工程質量，才能真正意義上管理好一個工程專案，才會按相關工程要求進行施工，進行檢查，進行驗收。

　　3、嚴格控制好建築原材料、構配件的工程質量。對工程主要用材在合同中指定品牌或是在工程聯絡單進行確認，同時房產方進行不定期的抽查，把好進場關，如果發現質量情況，必須嚴格的按照工程專案管理規定執行。

　　4、重視結構工程、建築外門窗、欄杆等不可替換的選材。對於一些工程建設中不可替換性的分部應當做到捨得的態度，寧可多花錢，也必須保證、甚至提高該分部的工程質量水平，從而做到實用、安全、牢固。

　　5、著重控制觀感質量和做好細部處理。工程觀感質量與細部處理是工程最後的一道衣服，將直接展示在客戶的眼前，因此更加要將工程觀感和細部做到精益求精。同時做好該部分工程的樣板先行制度，並同嚴格按已經確認的工程樣板進行施工、進行管理、進行驗收。

　　6、嚴把工程驗收關。驗收是工程專案的一道關口，因此必須讓驗收充分發揮其關卡的做用，切不可走馬觀花，不視工程實際質量水平。同時將竣工驗收作為最後一道防線，在工程完工之前，做到對每一個非隱蔽分部工程進行100%檢查，質量缺陷100%封閉，做好100%驗收記錄， 通過100%修補，最後100%複驗。

　　2.3結算階段的質量管理

　　1、建立房地產企業內部的結算流程並嚴格執行。施工方必須先移交，後結算，同時必須按業主方要求提供完整的結算資料，再由監理方和業主方現場代表對其進行各自稽核之後提出各自結算稽核報告，最後由業主方將結算資料和各自結算稽核報告一起移交於審計單位進行竣工結算。這樣的結算流程無疑付於業主的現場管理人員和監理單位在施工過程中相當的權力。

　　2、核對工程施工圖紙、聯絡單變更的完成情況。工程聯絡單作為結算工程資料的重要修改與補充，為此在結算移交與結算過程中都要認真對待。同時施工實際情況在工程結算時與施工圖紙、聯絡單區域性仍不能完全對應，這就要求將未完成、未施工、未變更事項在結算報告中進行相應調整。

　　3、總結工程合同、各項規範、標準的執行情況。對施工過程中施工單位是否嚴格按照各項規範、標準進行施工，是否符合施工合同和施工現場管理條例進行分析、進行評比，從而對其違規情況按有關規定進行罰款，切不可視原合同、原管理條例而不顧。

　　2.4工程建設的監理管理

　　1、選擇具有高素質、穩定、有良好信譽的職業監理公司。國內目前的監理市場還不是很完善，尋找一支具有實際成果、能夠長期合作的監理隊伍是解決監理問題最有效的辦法之一，同時要求房地產開企業做好監理單位和監理人員尤其是總監理工程師的合作儲備。

　　2、業主代表切實做好工程管理的帶頭做用。業主代表切不可只動口不動手，不管大事、小事不分情況總是指令監理人員去現場檢查、處理，而自己整天在辦公室內無所事事。而作為工程專案的業主代表也要切實深入到工程現場中，做好工程管理的帶頭與模範做用，但與此同時也要避免所有事情不分實際情況自己去解決，從而有可能替代監理工作使監理位置架空而無法開展工作。

　　3、充分信任、調動監理的積級性、明確職責。在專案管理過程中，重點突出總監理工程師的地位與作用，充分信任並支援監理的工作，進而有效的調動監理工作積級性。

　　4、加強監理公司在工程管理中的權利。及早讓監理公司進入專案工程管理對於監理單位關於工程專案的管理非常有利，同時在工程進度款稽核、聯絡單簽證等方面，既付予適當的權利，也給予相應的責任。在專案管理過程中，將監理單位的位置放正，充分發揮其監督與管理的作用。

　　5、在合同履行過程中重視監理的意見，支援監理的管理。當在合同的履行過程中出現不可避免的爭議與矛盾時，房地產開發企業切不可忽視監理的意見，同時避免業主方自己強權執行，避免與施工方關係過密，否則，在工程建設過程中監理的工作與管理也很難開展。

　　2.5建設質量的綜合管理

　　1、提高工程專案各參與者的質量意識。一個專案的工程質量在於管理者的管理，也在於操作者的操作，這個管理與操作最重要的就是參與方的責任心與質量意識。在工程專案的管理各個階段，首先就要提高參與者的質量意識，才能有效的保證工程的質量水平。做為業主方，更加要以客戶為中心，以公司的品質建設為出發點，將所建工程做精、做細、做到位。

　　2、加強工程專案各參與方的協調與溝通。工程專案的協調與溝通首先需要這個專案各參與各方共同遵守本專案管理制度，同時也需要各參與方之間的相互合作、相互信任。從而使專案施工與驗收自覺有序的按相關要求與規定實施。

　　3、發揮房產方業主代表手中的財權。要知道每一個施工單位踴躍的參加投標來獲取工程專案建設，其最大目的就是通過工程建設為自身企業獲取經營利潤。

　　4、認真研究新工藝、新材料的應用對工程質量的影響。現代工程建設中都大力支援和提倡新工藝、新材料在工程建設中的應用，但同時由於新工藝、新材料技術上的不穩定性和不成熟性，隱形中將給工程質量帶來挑戰。

　　5、重視利用專案建設中最基本、最原始的資料和方式。其實管理好一個工程專案並非難事，但也不是誰都能夠管理的好一個工程專案，在工程的建設過程中很多人會忽視了最基本的東西而麻木的進行自我意識管理，甚至對這些最基本的東西感覺煩瑣而無味。其實，這正好相反，這些最普通的設計圖紙、各類工程規範、圖集正是最好的現場施工依據;而施工單位的施工組織設計、專項施工方案正是最好的實際操作依據;工程建設合同、補充協議書正是最好的協調管理依據;工程會議、工程聯絡單正是最好的溝通處理依據。

　　3 工程專案質量協調管理

　　3.1設計與建設階段的協調

　　1、切實做好設計交底與圖紙會審。經過設計交底使施工方和監理方能夠正確貫徹設計意圖，使其加深對設計圖紙的理解，掌握關鍵工程部位的質量要求，確保建設工程質量;經過設計圖紙會審可以由設計單位為參建單位解決技術難點並制定相應技術方案，同時也解決設計圖紙中所存在的問題，減少圖紙中的差錯，將圖紙中的質量隱患消滅在萌芽之中。

　　2、有效控制工程專案的變更設計。不管是設計變更、施工變更，還是建設方的工程變更，不論是誰提出變更都必須取得設計單位和建設單位的各自確認意見，凡涉及施工圖審查內容的變更，正常必須報請原審查機構審查後再批准實施。

　　3、嚴把工程竣工驗收“設計關”。對於建設專案的基礎驗收、中間驗收、竣工驗收必須邀請設計單位參加進行共同驗收，設計單位也應當派遣相關設計人員到位進行技術驗收並提出設計方驗收意見或驗收報告。此時設計單位應站在技術設計、工程規範的位置對所設計工程的驗收負責。

　　4、發揮設計代表的橋樑紐帶作用。一個大型的工程專案都應配有設計現場代表，在基礎施工階段對現場的地基與基礎進行實地確認;主體施工階段與工程進度同時跟進;裝飾施工階段共同參與選材定樣;在工程後期參加結構的變形、沉降、裂縫原因分析與處理等技術服務。

　　3.2設計與物業階段的協調

　　1、物業單位及早參與工程專案設計。房地產開發商最好有穩定而規範的物業合作單位，讓其物業單位及早參與工程專案的前期設計中，以其物業自身管理質量的需要對工程設計進行事前控制與相關調整，同時也瞭解設計意圖，從而減少物業管理階段的維護成本，提高物業的服務質量。

　　2、進行優化設計確保物業管理質量。在工程設計的同時，房地產開發商與設計單位就綜合考慮專案的產品定位、建築結構、建築節能、景觀設計、智慧化設計、配套設施等對物業管理的影響，切實做到物業管理與服務的可行與方便。

　　3.3建設與物業階段的協調

　　1、消滅建設過程中的工程後遺症。這就要求在工程建設過程中做好工程實體質量來保證日後的物業管理工作，儘量做到不留工程問題，將可控問題消滅在工程建設過程之中，在工程建設時就為物業管理構築良好的設施基礎。

　　2、杜絕違規或不實際的客戶承諾。在工程的建設過程中往往會由於房地產開發企業工作人員或專案建設人員一個無心的承諾，而在實際建設中難免會出現一些意想不到的矛盾與問題導致當初的承諾無法兌現。

　　3、完備工程實體和檔案資料移交。建設工程的竣工也就將其所完專案移交於物業單位進行了管理，在工程移交過程中，應當做到先進行工程清單的清點，確認齊全無誤後再進行工程資料和工程實體的移交與交接。而此時的工程資料必須做到完整、清楚，工程實體必須符合驗收交接條件方可進行。

　　4、參與工程保修期內的維修協調。在工程保修期內，物業管理單位和建設單位共同協調和督促施工建設單位按其保修合同有關規定和要求進行保修，同時物業管理單位負責客戶的問題受理與工程修補的落實。因此，物業管理單位應當認真熟悉各施工建設方的保修合同而進行及時有效的協調。

　　4 結語

　　房地產開發企業作為營業單位，是以獲取持續的競爭優勢和利潤為目標。而這個持續的競爭力和利潤，最大來自於房地產開發企業的工程品質。這就要求我們在開發前、開發中、開發後都要對房地產開發工程專案的質量管理進行研究與探討，切實做好工程專案的品質，建立房地產企業的品牌，企業為此也將獲得更多的利潤。與此同時，一個能夠成功開發的專案，也將成為一座城市的標誌，從而見證一個社會的變遷，她不僅有著自身的文化內含，也將給企業帶來長遠的品牌效益和經濟效益。為此，當前眾多房地產開發企業都以捨得的態度大花財力、精力進行優質專案開發，著力於打造成為新時代的品質房產。