拆遷的談判技巧

　　你知道怎麼與拆遷中的釘子戶談判嗎?你知道的談判技巧有哪些?下面小編整理了，供你閱讀參考。

　　拆遷中的釘子戶

　　一、釘子戶的分類：

　　1、漫天要價型：漫不講理，把動拆遷視為撈一票的機會，撒無賴。翻手為雲，覆手為雨，自以為老子天下第一，這一類人，一般沒有後臺，沒有關係，但有三四個狐群狗黨，給他當狗頭軍師，自己並沒有多少文化，也不懂多少政策、法規，這類人中，地痞、流氓，無業人員、刑滿分子居多。一般武來!

　　2、後臺撐腰型：有一定的社會關係，自持無恐，有文化、懂政策，喜歡鑽政策的空子，其背後往往有高人的指點。他們以利潤為目標。當他們的目標沒有達到的時候，高層的電話、條子紛紛湧來。他們會見好就收，只要達到目的。一般文來!

　　3、自我保護型：他們是社會的弱勢群體，收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們的生活磨練太多了，以至不信任任何人，他們的信念是堅持到底就是勝利，他們對今後的生活顧慮太多了，對生活沒有多少信心，他們計算補償能不能買套房以後，還節餘一點生活費。他們會耍無賴，會點小聰明，他們懼怕權威，對政府不信任，喜歡聽小道，他們信奉只有自己才能保護自己。動遷中，最容易漠視他們的利益，因為動遷人員喜歡豆腐挑嫩的吃，柿子撿軟的捏，這類人群更需要專業人士的指點和幫助。

　　二、產生釘子戶的原因：

　　釘子戶除了主觀原因以外，客觀上，當事人雙方沒有完全體現平等、自願、等價的交易原則。其次，工作方式簡單、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是釘子戶產生的原因。

　　三、釘子戶的目的：

　　要知道絕對正確的拆遷之上還有一個絕對正確的人道主義。要給對方壓力以獲得最大的經濟利益或其他利益。不過見好就收，戲不能演過頭。

　　四、釘子戶的條件：

　　其一：吃透各種法律法規　。其二、皮要厚、嘴要凶、脾氣要大、會耍賴。其三、要有“良好”的心理素質，大風面前不彎腰，天塌下來撐得住，遇事不慌亂，釘子戶的成功與否，在於最後一分鐘。如果家中有見風即倒的老人，則是王牌，因為誰也不敢動。所以不是每個人都可以當釘子戶的。

　　五、釘子戶的手段：

　　要文鬥，不要武鬥;要鬥法，不要鬥狠;要智鬥，不要力鬥!

　　老百姓和拆遷利益集團的鬥爭一直血光不斷。跳樓、自焚、服毒、鬥毆、上訪、攔車、示威、靜坐、絕食、阻斷路橋、衝擊國家機關……不一而足!自殺壯烈，但代價太大，效果不大。暴力反抗，拆遷集團人多勢眾，且有黑白***所謂“白道”更可惡***協助，明擺著是吃虧。尤其不可以採取阻斷路橋、衝擊國家機關等手段。因為這是卑鄙的利益集團最希望出現的情況。一旦如此，他們即可將簡單的拆遷經濟事件上綱到治安事件，甚至政治事件，順理成章地通過他們掌握的一部分國家機關輕而易舉地將被拆遷戶“名正言順”“合法”解決。

　　大量的案件證明：

　　1.掌握證據，抓住拆遷集團違法違紀把柄這實在簡單，一抓一大把***;

　　2.吃透各種法律法規***這最要緊***，一定可以打垮利益集團!調查發現：在拆遷官司中，知識分子幾乎沒吃虧的，而吃虧的大多是文化不高的勞苦大眾。只要被拆遷戶掌握以上兩條，在加上緊扣《憲法》以及黨和國家領導人對拆遷的言論，就勝券在握……

　　記住：要達到目的有時不可以用直接手段，間接手法更有效，這就是有的象36計中的“圍魏救趙”。

　　六、釘子戶的措施：

　　1拖：生病住院，離家出走，找不到人，都可以。在拆遷的每一個環節上儘可能拉長時間，由專業人士幫助，精心設計行政訴訟拖延行政裁決程序***具體方法諮詢網站專業拆遷律師***，導致行政裁決遲遲不能下達，則無法實施合法的強拆，把拆遷單位拖入訴訟的泥潭，時間就是勝利，因為沒有幾個拆遷人拖得起時間。

　　2撤：面對官府和暴力機關、醫院120-殯儀館，單個被拆遷戶是弱小的無力的，注意：要文鬥不要武鬥。和他們去拼是一定吃虧的。拿好所有的房產檔案，拒絕在任何檔案上簽字***當然，寫上他們反對《憲法》，批判他們是法西斯之類的譴責文字還是可以的。***，拒絕任何所謂”安排“。收集好一切證據，不能籤任何字。

　　3抓：你的拆遷對手們一定有大量的弱點，抓住它們不放。尤其是他們大量違反的“公開公平公正”的拆遷原則：比如說：給某些有背景的被拆遷戶鉅額補償費用，你可以要求同等待遇呀!

　　4訪：一去上訪。　二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得滿意的結果就需要人大代表的支援，給鄰居每個人分配一項任務，就是找人大代表，並且讓他們在你寫的上訪材料上簽字，這就意味著政府的有關機構必須以某種姿態來回復，這種回覆有時可以作為有利證據;希望大家想辦法能夠說服他們。三找律師諮詢。

　　5談：告訴他們，你們支援拆遷，但反對違法拆遷，一定要把違法問題理順才可以進行。記住，永遠不談補償問題，決不可以。只談他們的違法亂紀問題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有違法亂紀***不違法亂紀，怎麼搞拆遷***後才談拆遷。一定要逼他們主動和你談條件，不滿意永遠和違法拆遷做鬥爭，絕對自己不先談條件。以上5字訣應當貫穿整個拆遷過程，適時合理利用。

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　　拆遷談判的開局技巧：

　　1、 提出高於預期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價。

　　2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。

　　如果不假思索的就答應對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產生兩種反應：我們本來可以做的更好，一定是哪裡出了問題。

　　3、學會在接受拆遷人關於拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對裡面的一些專案學會感到意外，在你表示有些意外後，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。

　　4、避免對抗性的拆遷補償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。

　　5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補償專案上比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。

　　拆遷談判的中期技巧：

　　1、 一定要學會應對沒有決定權的“拆遷人”。

　　在進行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權，有沒有權利代表拆遷人進行談判，最高談判許可權是什麼。進入了拆遷談判的關鍵關節，對方往往會以“沒有授權”、“說了不算”等藉口來進行推脫。

　　2、 在拆遷談判中絕對不要對補償款進行“折中補償”。

　　拆遷中對補償的討價還價並不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中並不是一種真正公平的補償方式。

　　3、學會應對拆遷談判補償的僵局。

　　如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。

　　4、只要是在補償的某一項問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。

　　拆遷談判的結尾技巧：

　　1、嚴格防範對方的“白臉-黑臉”策略，在這裡面一定要注意，區別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這裡面起到決定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規劃。

　　2、拆遷補償談判中最後一個環節中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在於以下三點：

　　***1***一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償專案和數額。

　　***2***一定謹防對方的心理戰，尤其是獎勵期心理戰，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。

　　***3***一定不要因為拆遷人要你報出“一口價”，或者聲稱自己“不喜歡討價還價”而一次性讓出所有拆遷補償利益。

　　3、要有適時收回一開始所談全部補償條件的勇氣。