上海城市更新辦法實施細則

　　城市更新的目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。下文是，歡迎閱讀!

　　全文

　　第一條***目的***

　　為適應城市資源環境緊約束下內涵增長、創新發展的要求，進一步節約集約利用存量土地，實現提升城市功能、激發都市活力、改善人居環境、增強城市魅力的目的，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條***定義和適用範圍***

　　本辦法所稱城市更新，主要是指對本市建成區城市空間形態和功能進行可持續改善的建設活動，重點包括：

　　***一***完善城市功能，強化城市活力，促進創新發展;

　　***二***完善公共服務配套設施，提升社群服務水平;

　　***三***加強歷史風貌保護，彰顯人文底蘊，提升城市魅力;

　　***四***改善生態環境，加強綠色建築和生態街區建設;

　　***五***完善慢行系統，方便市民生活和低碳出行;

　　***六***增加公共開放空間，促進市民交往;

　　***七***改善城市基礎設施和城市安全，保障市民安居樂業;

　　***八***市政府認定的其它城市更新情形。

　　本辦法適用於本市建成區中按照市政府規定程式認定的城市更新地區。已經市政府認定的舊區改造、工業用地轉型、城中村改造的地區，按照相關規定執行。

　　第三條***工作原則***

　　城市更新工作，遵循“規劃引領、有序推進，注重品質、公共優先，多方參與、共建共享”的原則。

　　第四條***城市更新要求***

　　城市更新應當堅持以人為本，激發都市活力，注重區域統籌，調動社會主體的積極性，推動地區功能發展和公共服務完善，實現協調、可持續的有機更新。

　　第五條***城市更新工作領導小組***

　　由市政府及市相關管理部門組成市城市更新工作領導小組，負責領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。市城市更新工作領導小組下設辦公室，設在市規劃國土資源主管部門，負責全市城市更新協調推進工作。

　　第六條***市級管理部門職責***

　　市規劃國土資源主管部門負責協調全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新規劃土地實施細則，編制相關技術和管理規範，推進城市更新的實施。

　　市相關管理部門依法制定相關專業標準和配套政策，履行相應的指導、管理和監督職責。

　　第七條***區縣人民政府職責***

　　區縣政府是推進本行政區城市更新工作的主體。

　　區縣政府應當指定相應部門作為專門的組織實施機構，具體負責組織、協調、督促和管理城市更新工作。

　　第八條***管理制度***

　　城市更新工作實行區域評估、實施計劃和全生命週期管理相結合的管理制度。區域評估要確定地區更新需求，適用更新政策的範圍和要求;實施計劃是各項建設內容的具體安排;全生命週期管理是以土地合同的方式，通過約定權利義務，進行全過程管理。

　　第九條***區域評估的內容***

　　城市更新區域評估應當形成區域評估報告，主要包括以下內容：

　　***一***進行地區評估。按照控制性詳細規劃，統籌城市發展和公眾意願，明確地區功能優化、公共設施完善、城市品質提升、歷史風貌保護、城市環境改善、基礎設施完善的目標、要求、策略，細化公共要素配置要求和內容。

　　***二***劃定城市更新單元。按照公共要素配置要求和相互關係，對建成區中由區縣政府認定的現狀情況較差、改善需求迫切、近期有條件實施建設的地區，劃定城市更新單元並予落實。

　　第十條***區域評估的公眾參與***

　　區域評估時應當組織公眾參與，徵求市、區縣相關管理部門、利益相關人和社會公眾的意見，充分了解本地區的城市發展和民生訴求，結合城市發展和公共利益，合理確定城市更新的需求。

　　第十一條***區域評估的確定***

　　組織實施機構組織區域評估並形成報告，經區縣政府常務會議審議通過後，由區縣政府批准，並報送市城市更新工作領導小組辦公室備案。

　　涉及本市歷史文化風貌區等重要地區、跨行政區的區域評估，需預先經過市規劃國土資源主管部門綜合平衡。

　　第十二條***實施計劃的編制***

　　以城市更新區域評估為依據，以現有物業權利人的改造意願為基礎，落實區域評估的要求，發揮街道辦事處和鎮鄉政府的作用，統籌各方意見，合理應用政策，形成依法合規的城市更新實施計劃，確定城市更新單元內的具體專案，經批准後組織實施。

　　第十三條***實施計劃的內容***

　　城市更新實施計劃主要包括以下內容：

　　***一***明確城市更新單元內的具體專案，制定城市更新單元的建設方案。一個城市更新單元內可以有一個或多個城市更新專案。

　　***二***確定城市更新單元建設方案的實施要求，協商明晰單元的更新主體、權利義務、推進要求。

　　第十四條***實施計劃的公眾參與***

　　城市更新實施計劃應當依法徵求市、區縣相關管理部門、利益相關人和社會公眾的意見，鼓勵市民和社會各界專業人士參與實施計劃的編制工作。

　　第十五條***實施計劃的確定***

　　城市更新實施計劃形成後，經區縣政府常務會議審議通過後，由區縣政府批准，並報送市城市更新工作領導小組辦公室備案。其中，建設方案涉及調整已批准規劃內容的，在實施計劃編制過程中，市規劃國土資源主管部門與區縣政府共同明確規劃調整要求，市規劃國土資源主管部門同時按照規定履行相應審批程式。

　　市、區縣規劃土地管理部門按照管理許可權，依法審批城市更新建設專案。

　　第十六條***全生命週期管理***

　　城市更新專案實行土地全生命週期管理。由市、區縣規劃土地管理部門會同產業投資、社會服務、公共事業、建設管理等相關管理部門，綜合產業功能、區域配套、公共服務等因素後，提出城市更新專案功能、改造方式、建設計劃、運營管理、物業持有、持有年限和節能環保等要求，將其納入土地出讓合同進行管理。

　　第十七條***規劃政策***

　　城市更新規劃政策包括以下內容：

　　***一***在符合區域發展導向和相關規劃土地要求的前提下，允許用地性質的相容與轉換，鼓勵公共性設施合理複合集約設定。

　　***二***在同一街坊內，對符合相關要求的地塊可進行拆分合並等地塊邊界調整。

　　***三***在地塊所處高度分割槽的範圍內，建築高度可進行適當調整，超過高度規定，應當進行規劃論證。風貌保護、淨空控制等地區按照相關規定執行。

　　***四***按照城市更新區域評估的要求，為地區提供公共性設施或公共開放空間的，在原有地塊建築總量的基礎上，可獲得獎勵，適當增加經營性建築面積，鼓勵節約集約用地。增加風貌保護物件的，可予建築面積獎勵。

　　***五***因確有實施困難，在滿足消防、安全等要求的前提下，按照規定徵詢相關利益人意見後，經規劃土地管理部門同意，部分地塊的建築密度、建築退界和間距等可以按照不低於現狀水平控制。

　　***六***城市更新中應當採用綠色、低碳、智慧技術，實現節能環保高標準，加快低碳智慧城市建設。鼓勵對建築第五立面進行生態化、景觀化以及其它有益於增加公共價值的改造利用。

　　第十八條***土地政策***

　　城市更新土地政策包括以下內容：

　　***一***現有物業權利人或者聯合體為主進行更新增加建築量和改變使用性質的，可以採取存量補地價的方式。城市更新專案周邊不具備獨立開發條件的零星土地，可以擴大用地方式結合城市更新專案整體開發。

　　***二***城市更新專案的土地使用條件應當根據經批准的控制性詳細規劃確定。以拆除重建方式實施的，可以重新設定出讓年期;以改建擴建方式實施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，增加用途部分的出讓年期不得超過相應用途國家規定的最高出讓年期。現有物業權利人或者物業權利人組成的聯合體，應當按照新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場價格的差額，補繳土地出讓價款。

　　***三***城市更新按照存量補地價方式補繳土地出讓金的，市、區縣政府取得的土地出讓收入，在計提國家和本市有關專項資金後，剩餘部分由各區縣統籌安排，用於城市更新和基礎設施建設等。對納入城市更新的地塊，免徵城市基礎設施配套費等各種行政事業收費，電力、通訊、市政公用事業等企業適當降低經營性收費。

　　***四***城市更新的風貌保護專案，參照舊區改造的相關規定，享受房屋徵收、財稅扶持等優惠政策。

　　第十九條***規劃土地歷史問題處理***

　　城市更新專案範圍內的違法建築、違法用地，應當結合城市更新專案依法予以處置。

　　第二十條***附則***

　　相關管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，應當追究相關責任。

　　對城市更新物業權利人違反城市規劃和土地管理等方面法律、法規的行為，應當依法追究責任。

　　本辦法自2015年6月1日起施行，有效期至2020年5月31日。

　　城市更新的方式

　　重建或再開發

　　重建或再開發，是將城市土地上的建築予以拆除，並對土地進行與城市發展相適應的新的合理使用。重建是一種最為完全的更新方式，但這種方式在城市空間環境和景觀方面、在社會結構和社會環境的變動方面均可能產生有利和不利的影響。同時在投資方面也更具有風險，因此只有在確定沒有可行的其他方式時才可以採用。

　　綜合整治

　　綜合整治類更新專案主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建築節能改造等內容，但不改變建築主體結構和使用功能。是對建築物的全部或一部分予以改造或更新設施，使其能夠繼續使用。整建的方式比重建需要的時間短，也可以減輕安置居民的壓力，投入的資金也較少，這種方式使用於需要更新但仍可恢復並無需重建的地區或建築物，整建的目的不只限於防止其繼續衰敗，更是為了進而改善地區的生活環境。

　　功能改變

　　功能改變類更新專案改變部分或者全部建築物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建築物的原主體結構。　雖然可以將更新的方式分為三類，但在實際操作中應視當地的具體情況，將某幾種方式結合在一起使用。