投資商鋪有什麼風險?

商鋪投資有哪些風險，應該如何控制？求答案

商鋪投資高收益、高回報的背後，必然存在相應的風險。如：投資住宅年回報率低於商鋪，但前者出租穩定，後者受商戶經營、市場競爭等因素影響，業態定位更為複雜化和系統化，因而具有一定的經營風險。商鋪投資，是一種比銀行利息回報率高，比金融投資風險係數低，長線相對穩定的投資渠道。商鋪作為房地產品種，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商業的成功運營，加上土地的不可複製性，會使商業地產的價值隨著時間的積累而不斷升高。商鋪投資有幾個特點：商鋪投資回報率高：商鋪投資回報率高於住宅回報率，住宅年回報率一般在3%~4%，商鋪的收租、增值回報率基本在年5%以上。增值潛力與成長空間大：如南城的一些街鋪，從1999年到現在，商鋪售價幾乎翻了2倍，當初的投資者年收益率達到20%，說明商鋪的成長空間相當大。高回報與高風險並存：風險與收益向來是相輔相成的，商鋪投資高收益、高回報的背後，必然存在相應的風險。如：投資住宅年回報率低於商鋪，但前者出租穩定，後者受商戶經營、市場競爭等因素影響，業態定位更為複雜化和系統化，因而具有一定的經營風險。近年來商業地產開發遍地開花，商業區、社區的商鋪開發量不斷上升，空置率也不斷上升，規避商鋪投資風險越來越被關注。A、關注商業地段李嘉誠語：決定房地產價值的因素是“地段、地段，還是地段”。無論市場怎樣變幻，地段永遠是投資的要訣。要有周密的區位地段、商業環境分析，看商鋪能否聚集到人氣，周邊消費是否具有持續支撐力，這是投資收益的最大利潤來源，而人流稠密、購買力強、處於政府重點規劃區域的商業地段永遠是最具投資價值和升值潛力的地段。B、關注經營定位投資場內商鋪，首先必須考評這座商場在商圈中有哪些競爭對手，有哪些互補性定位，有哪些市場空白;其次場內商鋪在產權分離之後，一般都以獨立收銀的模式經營，其經營定位必須迴避統一收銀、促銷大戰不斷的連鎖百貨、購物中心經營的業態，否則只能在競爭中處於劣勢地位。商業經營定位，是決定商鋪投資前景的第一環節，也是決定商鋪價值抗跌性的重要因素，作為商鋪投資者，不能只看商業地段、價格等表象，更要在商業業態上多加考評，才能把握商鋪投資的成敗。C、關注銷售模式前幾年市場上出現了不少長期包租回購的商鋪，一般都是引進一個大商家，再將商鋪分割成“螞蟻鋪”，帶上十年、十五年租約銷售，事實上這種主力店經營的開放式大賣場，投資者在商場內根本找不到自己的鋪位。另外，還有一些商鋪採取直接硬性銷售，缺乏必要的經營控制權，結果失去了對商場經營定位、經營管理的權力，業主各自為政，散亂經營，導致項目經營失敗。對於銷售的商場，業主必須考評其銷售多少面積，如果全部銷售則意味著產權全部分離，投資風險加大;其次要考評銷售模式，如果採取帶租約轉讓、委託經營若干年的方式，則基本能夠在產權分離的情況下實施統一定位和經營。D、關注經營管理商業項目的管理重在經營，發展商必須成立專業的經營管理團隊，實施有效的經營推廣，商場才能經營下去，所以，商業地產的開發商必須做足經營功夫。從東莞近年一些商業地產案例的失敗過程來看，其中有相當一部分的原因是因為經營管理不善造成的，因此，投資者在選擇商場投資時，要看清發展商在商場經營管理隊伍方面的籌建，在經營管理方面的投入。從某種意義上說，商業收益直接取決於項目經營管理的專業水平。E、關注政府規劃政府的規劃方向，很大程度上決定了商鋪未來投資潛力有多大，正所謂“政府指向哪，財富就到哪”，緊跟政府規劃，掌握財富命運。F、關注產品本身商鋪本身產品的面積大小、開間尺度、層高、柱網分佈、上下水管道、燃氣管道、廣告位等等設計，對未來商家利用上作出種種限制，影響著商鋪的......

商鋪和普通住宅的投資回報及風險分析

住宅房和商鋪是兩種發展，以前住宅房發展迅速，利益大，是它的升值快，升值空間大，然而現在就不一樣了，國家的調控政策， 限制其價值的升高，導致其利潤低。現在商鋪和住宅房不同，首先商鋪未受到國家政策的打壓，其次商業用地的限制性，導致商鋪的獨一無二，使其價值的增大。商鋪投資，風險小，升值空間大，是投資的最佳選擇。

投資商鋪需要注意什麼

下面10個方面的內容不得不提前考察清楚。

一、土地性質

目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。

“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途，即把“居住用地”改變為“商業用地”;從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定;從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經營功能。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記”。可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以後會有麻煩。

二、規劃變更

要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今後是否會面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環節。

從宏觀角度看，整個城市如果推出新一輪規劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規劃的影響。譬如上海市西部地區崛起虹橋交通樞紐工程，表明整個上海同長三角將形成一個三小時車程的“都市圈”，未來這裡將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地區凸現商業地產投資機遇。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。

三、相關權益

所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明，而後者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這裡都會涉及到投資客的“權益”。

大家知道，二手商鋪原有租客有“優先購買權”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄“優先購買權”，房東也必須出示有關書面證據。至於原有的裝修、設備等問題，投資客也要問清楚其中的權益範圍，以免買下後發生賠償等麻煩事情。

四、面積大小

商鋪根據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢，如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。

商鋪面積主要注意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時儘量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值;若是二層以上的商鋪，儘量選擇開放式和多通道佈局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。

五、用途結構

商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業時，絕不能迴避這一點。

住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用於經營，二層用於居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。

要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便於經營;二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。

六、設備裝修

購買商鋪時有必要關心室內的裝修和設備等情況，尤其對房屋的......

買商鋪有什麼風險

購買商鋪的風險 六大注意點：

1、要有商鋪的風險意識。

開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現在不是“一鋪養三代”的時代，如果運行不暢，有可能“三代養一鋪”。

2、儘量不買商場裡的商鋪。

不買產權分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產權商鋪看起來成本低，其實投資的變數很大，產權分割出售後，很難統一所有投資人的意願去經營，而且極容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。

3、買商鋪之前多調查。

買了商鋪，你並不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調查，面積一樣的商鋪適合什麼樣的商業類型?周邊的消費水平，能支撐什麼水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構投資者那樣撰寫投資報告，但你的心裡得有本清晰的賬。

4、買了商鋪，不是就此捧上了“金飯碗”。

對商鋪投資的複雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。很多商業在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間後，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養鋪期，也看不到希望在哪裡。

5、看準客流和潛在客流。

商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優越的商家投資收益較高，但好地段也意味著價格較高，競爭激烈。相對而言，社區商鋪與沿街店鋪的客流量穩定，投資回報平穩。至於郊區住宅的配套商鋪客源已經固定，就必須從經營上多下工夫了。

6、買商鋪要有前瞻性。

並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多瞭解該地區將來的發展情況。當然，除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多瞭解該地區將來的發展情況。

投資商鋪要注意哪些技巧

每種投資都要承擔一定的風險，而收益率越高的地方風險往往也越大。羅湖商業城、華強北的商鋪投資暴富的歷史已經成為傳奇，商鋪投資正在朝理性化、成熟化發展。

商鋪按其經營性質一般可劃分成為兩大塊：

1.產權式商鋪：產權式商鋪投資相對較小，無須參與經營管理，收益穩定，因為降低了置業門檻而吸引了更多中小投資者。目前比較新穎的商鋪銀行也屬於虛擬產權商鋪。這一類型的商鋪可以使發展商在短期內套現、回籠資金，風險在於經營管理者是否具有長期、穩定經營的能力，因此選好有實力的開發商是關鍵。

2.經營式商鋪：經營式商鋪的選擇要綜合考慮經營狀況和物業的升值潛力，受所在區域、經營租金、業者經營水平、消費人流量等因素的影響，其中區域效應決定租金，人流量又決定區域效應。業態是關鍵因素，投資者的經營管理能力和經驗也很重要。

選準好投資商鋪的地段、價位、時機，充分把握相關政策、瞭解周邊的配套和設施變遷，是投資者不容忽視的課題。投資專家認為，商鋪投資能否成功，取決於四個要素，一地段，二交通，三位置，四管理模式。如果這四大要素能夠完美結合，投資會頗有成效。

首先是地段。地段是決定商鋪價值性的關鍵。處於差不多的位置，但能看到明顯標識的商場才更有競爭力，消費者便於聚集，形成一定的消費磁場，中關村E世界、海龍、鼎好等項目組成了商貿核心的雛形。

其次是交通。商業設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業的追求最大貨物銷售範圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。海龍有多條公交的支持，正在修建的地鐵4號線和10號線，中關村E世界將受益最大。而位於朝陽路與東四環路交界處的住邦2000，步行到地鐵站不到十分鐘，還有30餘條公交線路直達。

第三是商鋪的具體位置。一層的商鋪價值性永遠最高，售價和租價都隨樓層的不同有很大的差別。比較而言，普通投資者選擇三、四層的商鋪投資風險較小，回報可觀。

第四，商場的經營管理方式。包括聘請的管理公司、營業時間、服務意識等，市場的運作方式一定要與消費需求相吻合。

怎麼樣投資商鋪才能規避風險

駱律師介紹說，產權式商鋪分為兩種業態，中小投資者要注意識別。一種是虛擬產權式商鋪，開發商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，小商鋪之間無牆隔離，不劃分實際區域，產權登記在投資者名下，並在一定期限包租，購房者無法自行經營。這種商鋪本身不具有獨立使用的價值，產權成了虛擬的收益權屬。在這種情況下，投資者如期獲得收益的前提是商場的整體經營必須良好，否則，一旦商場整體運作出現問題，投資者的回報就如同無本之木。目前，市場的商鋪銷售主要以虛擬產權式商鋪為主，而事實也證明，虛擬產權式商鋪糾紛頻發。另一種則是獨立產權商鋪。這種商鋪與虛擬產權式商鋪的根本區別是，真正擁有分割的獨立產權的物業形態，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經營公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權，擁有獨立產權的獨立商鋪對投資者而言無疑是風險最低的。當然，投資者在選擇這樣的獨立產權商鋪時，還要綜合考慮所選擇商鋪的各方面條件。一般而言，區位、交通物流、商業氛圍、開發商背景、主力商戶、項目規劃、運營管理、升值潛力等九大要素，是每一個明智投資者在進行投資時都應考慮的。駱律師還提醒說，產權商鋪在銷售中一般有三種模式：第一種是委託經營。投資者買商鋪，買後把商鋪委託給開發商來經營，開發商把商鋪出租給其他人，投資者坐等收益。開發商提出一個固定回報的保證，承諾如果收益達不到一定的比例，他會把房子買回來。從法律的角度看，這種模式的合法性是值得質疑的。第二種是投資者直接把商鋪出租給開發商，然後允許開發商轉租，開發商會把商鋪轉交給經營單位。開發商按照通常房租的收益給投資者返錢，開發商會承諾，如果租金達不到承諾的比例，到時候可以把房子回購。回購是開發商對自己回報的擔保方式，但這首先要看固定回報是否合法。從法律上來說，回購是一個擔保合同，固定回報的做法本身是違法的。第三種是房子賣給投資者，然後投資者又把房子委託給經營單位經營，開發商再給予一個保證。駱律師認為，第二種模式相對還是比較可靠的。房子租給開發商，開發商給出一定回報，這是可以的。但是有一個大前提必須確定，產權商鋪銷售時必須是現房，不允許是期房。現房的意義是房子不單單是封頂，而要竣工，而且已經是驗收合格備案了。不知從何時起，一鋪養三代的說法流傳開來，不少人認為投資商鋪比投資普通住宅，獲利要高得多。但專業人士指出，高利潤伴隨的是高風險。

關於投資商鋪有多大風險

如果說資金不多、沒有太多經驗的投資者來說，選擇新興地區商鋪投資會更具優勢. 商鋪投資除了要考慮地段、客戶群、商品種類等因素外，更要考慮金融對商鋪市場的影響。其中最重要的是人民幣升值、銀行加息和貨幣政策。就怕“速戰速決”人民幣升值對投資商鋪市場有著廣泛的影響，目前最擔心的就是外資乘此機會搞投機。人民幣不斷升值，促使國內投資性物業不斷升值，這對外資投機產生強烈的驅動作用。由於國內商業地產市場調控力度相對較低，他們當然熱衷於把大量資金投向這個市場。如果是長期投資也不是壞事，就怕這些資本“速戰速決”，撈一把而“逃之夭夭”。有人預計，一旦發生這種情況將給國內商鋪市場帶來很大風險。

投資 商鋪 風險大，我們主要要規避哪些風險呢

選個有知名度的品牌開發商 然後地段要好 人氣要旺

商鋪投資售後回租策略的風險有哪些

對開發商

1、量力而行；售後返租是一個高成本運營的銷售方式，她不僅僅是你擁有一棟樓即可，這有後期的經營成本，有經營不善時的履約能力，她要求開發企業是實力與誠信的結合。如果沒實力最好自己不要涉足免得到時無力迴天。

2、售後返租不得零散經營；售後返租的生命線就是經營利潤，一個完整的物業一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上失去了它的整體性，這將給日後的商業經營埋下隱患。

3、對經營利潤進行可行性分析；對售後返租在開始之時，開發企業對返租來源應當有一個合理的預測，其中經營項目、經營方式、經營企業、經營期限等等開發企業都應當進行合理的預測評估。

對投資者

1、瞭解城市規劃，理性判斷開發企業的實力及經營風險；一般都選擇升值空間比較大的地段，可從市政規劃上有所預見，早入手可降低投資成本。合理評估開發企業的開發能力及經營企業的經營能力，回報率越高越應當謹慎選擇。

2、明確簽約主體；銷售物業的是開發企業，承租經營商是否是開發企業，承租協議與誰簽訂，這個很重要。

3、明確違約責任；對於開發企業不能履行返租義務時，每日的遲延違約責任，超過一定期限的投資者解除合同權利，第三方對開發企業行為的擔保責任，以及違約責任的賠償範圍（如實際損失、訴訟費、交通費、律師代理費）等等儘可能的約定清楚

來自我愛鋪網的回答

投資商鋪怎麼樣

所謂投資商鋪，是指投資者為了賺錢而投入一定資金，購買商鋪的經濟行為。 商鋪投資者購買了商鋪之後，可以自己親自經營，也可以出租給別人去經營，坐收租金，或委託商管公司代為經營，坐收利潤分成，還可以待價而沽，等商鋪增值時，轉手獲利。在待價而沽的同時還可以把商鋪作為自己的臨時住所。當然在自己經營商鋪時也可以同時將它作為臨時住所。 當需要資金時還可以用它作為抵押品，獲取信貸資金。在它被抵押時，你仍可用各種靈活形式加以經營，並仍可作為臨時住所。這就是普通投資者投資商鋪的理由。這就是商鋪投資的優越性。這些優越性，是股票投資所不具備的。 因為股票投資需要投資者具有相當完備的專業知識，需要投資者具備相當靈活的信息獲取機制，需要投資者成天盯著盤子看，需要投資者具備巨大的風險承受能力，需要投資者具備跟股票市場中機構投資者不相上下的市場嗅覺和判斷力，所有這些都不是一般投資者所能具備的。 商鋪投資的這些優越性，也不是實業投資所能具備的。因為實業投資有很大的進入門檻，講究規模，講究實力，非一般投資者所能為之。商鋪投資的這些優越性，當然也不是住宅投資所能具備的。因為今天的住宅，能夠升值的不多，倒是經常碰到減值的案例。因為住宅建築永遠是缺陷的藝術。 再好的住宅，一旦被建造出來，它的缺陷就同時被發現，但改不了了，只有去建更好的。其結果是：更好的住宅出來時，原來的住宅貶值了，但商鋪就不同了。一旦市場成為旺市，那它就越老越值錢，就能達成“一鋪旺三代”的理想境界。 綜上所述，對於普通投資者而言，投資商鋪是理性的選擇！明智的選擇！！當然，你所選擇的商鋪一定要是旺市中的商鋪喲。或者至少在不遠的將來你商鋪所在的市場要成為旺市！