空置期短是什麼意思?

以房養房是什麼意思

在都市中，這種情況是很普遍的：你手中有一套房齡5-10年，已經付清全款並且拿到房產證的住宅，可能是單位房改房，也可能是早期商品房，為了改善家庭的居住條件，你希望再買一套檔次高的商品房自主。那麼，把老房出租還是出售就是一個問題，“以房養房”是否划算呢？

以房養房，就是貸款購置了第二套房產後

，出租第一套房產，以租金收入償還月供的投資方式。原則來說，如出租房產年收益率高於銀行按揭貸款利率5.508%（5年以上商業貸款利率下限），則應出租，反之則出售。

舉例，一套位於海淀區某大學附近，建築面積約90平方米的高層住宅，房型是老式的三室一廳，目前市值估價為60萬元。此房每年需要負擔物業費、暖氣費等共計2500元，如果以月租金3000元出租，那麼一年的淨租金收益為3000×12-2500=33500元，年租金收益率為33500/600000=5.583%，略高於目前的銀行商業貸款成本5.508%。

以上是在理想的情況下進行收益分析，實際上影響租金的還有很多因素：

地段：靠近商業熱點區域、知名大學、距離軌道交通步行10-15分鐘的房屋同比租金較高；

房齡：房屋的折舊率約每年2%-3%。十年以上的房屋設備陳舊，戶型過時，總價值會少很多，租金也要大打折扣；

面積：一居室由於保有量少，價格一直堅挺；二居是出租的黃金戶型；三居則多數為合租；

裝修：為確保出租房屋的品質，戶主需要購置電器和傢俱，每三到五年做一次簡單維修，並更換部分傢俱家電，出租房家電及裝修折舊率較高；

空置率：每年春節前後是空置高峰，一年平均有一個月要計入空置期，沒有租金收入；

中介費：出租房要耗費大量時間精力與看房客打交道，為了省心可以通過中介公司，佣金是一個月房租，此外還要交納各種出租收入稅費。

加入以上成本，按一年期計算：

1.出售房屋所得60萬元，以及存入銀行一年定期存款所得是：

（忽略交易費用，計入利息稅）

600000×（1+2.25%-0.45%）=610800元

2.出租房屋，扣除每年1個月空置期，相當於1個月租金的中介費及簡單維修費，房屋折舊2%，房屋出租綜合稅（目前北京市是租金的5%），在不考慮租賃登記手續費和租金個人所得稅情況下：

房租純收益

3000×（12-2）=30000元

扣除出租綜合稅

30000×（1-5%）=28500元

扣除物業費、暖氣費

28500-2500=26000元

此處，年租金收益率為

260000/600000=4.33%

小於按揭利率

再計入房屋折舊損失

600000×98%=588000元

租房一年的實際收益為

588000+26000=614000元

高於儲蓄收益

從上述計算可以看出，出售並存入銀行1年後，總市值為610800元；而出租一年得利+房屋現值，總市值為614000元。比前者多3200元。

當然，如果投資者有比定期儲蓄更好的投資工具，這3200元的差價是可以忽略不計的，甚至有可能獲利更多。

看到這裡，我們得出一個結論：出租後的純收入，超過銀行貸款利率是有一定難度的。我們應該認識到，出租是存在風險的，因為要受到市場供求關係和定價的影響，而新買的房每個月銀行還款是固定的。也就是財務上的“收入不穩定而支出剛性”。綜合來看，目前短期內調息的概率不大，即使有，幅度也很小，不構成改變投資方案的因素。

那麼，一定要把老房......